Les vices cachés

L’article 1726 C.c.Q.²:

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. »

La portée de cette disposition fut étudiée dans la décision Lavoie c. Comtois³ par le juge Rochon, il était alors à la Cour supérieure.

L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l’affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D’une part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d’espèce, la conduite d’un acheteur prudent et diligent.

Antérieurement à 1994, on exigeait également de l’acheteur qu’il soit prudent et diligent. Sans revenir à l’ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l’acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice⁴.

Voir le jugement suivant plaidé par notre avocat Me Jean-Guy Lacasse dans son champ d’expertise : droit de la construction – vices cachés : 

https://www.canlii.org/fr/qc/qccs/doc/2005/2005canlii3969/2005canlii3969.pdf

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¹ L’information transmise dans ce texte ne constitue pas un avis juridique. Le présent texte est à titre informatif seulement.
² Code civil du Québec
³ Lavoie c. Comtois, 1999 CanLII 11787 (QC CS).
⁴ Idem.